Wenn Projektmanager technischen Sachverstand bei der Gebäudetechnik benötigen

05.02.2020

Kennen Sie das? Sie sind Projektmanager oder Projektsteuerer und kennen sich in der Projektabwicklung und Themen, die den Bau betreffen aus. Wenn es aber um die Themen Gebäudetechnik, Schnittstellen und Funktionen in einem Gebäude geht, haben Sie zwar Wissen, aber Sie wissen selbst, dass Sie sich da nur auf Ihr Gefühl verlassen können, bei dem was die Kollegen Ihnen so erzählen?

In einem der letzten Projekte waren wir als Qualitätssicherung auf der Mieterseite zur Prüfung bei der Übergabe der Mietflächen eingebunden und fragten die Projektsteuerung:

Wie weit ist die Fertigstellung?
Gab es einen Probebetrieb?
Gibt es Mängelabarbeitungsprotokolle?
Ist die Inbetriebnahme abgeschlossen?

Die Antwort zu allen Fragen war: Wissen wir nicht! Wir fuhren also zum Ort des Geschehens, um zu prüfen, ob das Gebäude überhaupt steht...

Aus der Historie heraus war der Architekt schon immer der wichtigste Mann in einem Projekt. Er hat die Gesamtkoordination im Auftrag und somit soll er alle Gewerke, auch die Technische Gebäudeausrüstung koordinieren. Doch wie steht es um die Praxis? Der Architekt bekommt zwar das Honorar und versucht sich in der Koordination komplexer Gebäude, jedoch fehlt ihm schlicht und ergreifend das technische Fachwissen. Irgendwann hat man dann die Projektsteuerung erfunden, die sich um Budget, Termine und Kosten kümmert – aber einer mit wirklich technischem Gesamtüberblick fehlt immer noch…

An dieser Stelle fungiert heute unter anderem das Inbetriebnahmemanagement, das jedoch meist zu spät eingeschaltet wird, statt nach in einer frühen Planungsphase z. B. dem Entwurf. Eine andere Möglichkeit in der Planungsphase ist, dass Sie einen neutraler Planer als Qualitätssicherung hinzuziehen. Aber auch dieser kocht (je nach Beauftragung) nur mit Wasser und vergleicht lediglich, ob z. B. die Interessen seines Kunden (wenn er Mieter ist) durchgesetzt wurden und Grundrisse und Schemata stimmen. Heutzutage ist ein Gebäude salopp gesagt jedoch ein Zusammenschluss mehrerer Computer, die über Schnittstellen miteinander vernetzt sind. Jetzt benötigt es tiefgreifendes Fachwissen, um die Funktionen und Prozesse eines Gebäudes zu kennen, damit auch bei der Inbetriebnahme alle Schnittstellenzahnräder ineinandergreifen. Viele haben das neuerdings erkannt und bieten dieses als Zusatzleistung an und somit gibt es eine Menge neuer Player auf dem Markt, die sich um die Qualitätssicherung kümmern, aber nicht um die komplexen Funktionen eines hochwertigen Gebäudes, bei dem viele Computer oder Gewerke schnittstellentechnisch miteinander kommunizieren müssen – und das schon bei der Planung, wenn meist noch nichts feststeht und noch an vielen Stellen geändert wird.

Machen Sie es besser

Denken Sie immer daran: Unsere Gegner sind nicht die am Bau Beteiligten wie Architekten, Projektsteuerer, Fachplaner, Bauherren oder Nutzer, sondern immer Zeit, Geld und Budget.
Investieren Sie im Vorfeld in einen erfahrenen Qualitätssicherer für die Schnittstellen und die integrale Planung sowie einen Fachplaner Gebäudeautomation, der zu dem bisherigen Qualitätssicherungsprozess genau die Schnittstellen prüft oder besser noch koordiniert. Das spart Verzögerungen und unnötigen Umbau.
Lassen Sie diesen ebenso die Funktionsbeschreibung aller Gewerke sichten, verbessern und schließen sie die Lücken.
Geben Sie den Projektmanagern oder steuerern die Aufgaben, die sie erledigen können – Verwaltung von Vorgängen und nicht von komplexer Technik (es sei denn, sie sind darauf spezialisiert).
Lassen Sie den späteren Betreiber auf die Leistungsverzeichnisse, Standards und Planung schauen, denn auch diese Personen haben jede Menge Praxiserfahrung und wissen, was die Nutzer wünschen und was nicht. Sie wissen, wie es bisher im Bestand gehandhabt wurde.
Erstellen Sie als Bauherr ein Lastenheft als Grundlage für die Planung, bei dem auch die ganz spezifischen Nutzereigenheiten beschrieben sind.
Die Fachplaner müssen mit den Betreibern ins Gespräch gehen, um herauszufinden was wichtig ist und worauf die jetzigen Nutzer Wert legen.

Ein Projekt muss bereits in der Planung von einem zentralen Schnittstellenkoordinator oder integralen Planer mit einem Blick auf das Gesamtprojekt aus der Inbetriebnahme- und Betreibersicht angesehen werden, sonst kommen spätestens bei der Inbetriebnahme sämtliche Probleme ans Licht. Diese verzögern weiterhin den Termin und treiben die Kosten in die Höhe.

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