Übernahme von Mietflächen – was ist technisch zu beachten?
Denn: Wenn Sie eine Mietfläche „ungetestet“ übernehmen, haben Sie als Mieter das Problem – nicht der Vermieter!
Häufig übernimmt der Mieter neu gebaute oder schon vorhandene Mietflächen und hat anschließend den Ärger, wenn etwas nicht funktioniert oder seine Mitarbeiter aufgrund kalter Umgebung z. B. krank werden. Vor Kurzem ist exakt das passiert. Es handelte sich um ein größeres Gebäude in Frankfurt. Die Mitarbeiter sind eingezogen und nach 2 Wochen bekomme ich einen Anruf, dass es zu kalt sei. Nachdem ich dann vor Ort war, war es wirklich so, ca. 14°C im Raum.
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Das Raumbediengerät war voll auf „+++++++“ :-) gedreht, so dass im ersten Schritt guter Rat teuer war. Ein kurzer Blick in die Management- und Bedieneinrichtung, oder umgangssprachlich Gebäudeleittechnik/GLT, machte klar, dass der eigentlich dafür zuständige, abgesetzte Raumtemperaturfühler 35°C anzeigt. Was war geschehen? Der Temperaturfühler für diesen Bereich befand sich noch im Schaltschrank, der hinter den Wänden „versteckt“ war, denn Funk-Fühler verschwinden beim Einzug gerne mal: Nun war es also so, dass diese im Schaltschrank waren und von Möbeln umbaut wurden, denn man hatte schlicht und ergreifend vergessen, dass die Fühler noch im Schaltschrank waren, damit sie nicht verloren gehen.
Wenn Sie als Mieter Mietflächen übernehmen, die theoretisch funktionieren, aber der TGA Bauleiter dann meint: „ja ja, das geht schon“, ist höchste Vorsicht geboten. Er hat nämlich dann niemals getestet, ob wirklich alle Funktionen so ablaufen, wie in der Funktionsbeschreibung beschrieben. Meist versteht er diese nicht mal im Detail, weil er sich mit der Gebäudeautomation nicht auskennt und das halt eben so mal „mit macht“.
Hier sollten Sie als Mieter, entweder selbst eingreifen oder jemanden beauftragen, der sich genau um diese Themen kümmert und das Gebäude funktional testet, bevor Sie einziehen und dann alle Probleme auf dem Tisch haben. Denn jetzt sind leider Sie in der Beweislage, dass der Fehler schon vorher bestand oder genau die ein oder andere Funktion technisch noch nie funktioniert hat. Weiterhin sind die Kollegen, die meinten „es geht schon irgendwie“, nicht mehr vor Ort und schon im nächsten Projekt. Damit Ihnen das nicht passiert, haben wir für Sie eine kurze Checkliste zusammengestellt, die Sie überprüfen sollten oder einen Fachmann hinzuziehen.
In der Vorbegehung/Begehung zur Übernahme können Sie je nach Gebäudelegende Prüfungen vornehmen:
- Überprüfung der Lage von Schaltern auf Übereinstimmung mit der Planung und Sinnigkeit.
- Lage und Funktionalität von Raumfühlern/Raumbediengeräten.
- Funktion von Beleuchtung und der richtigen Ansteuerung der Verschattungseinrichtung.
- Vollständigkeit der Montage und Regelbarkeit von Heizkörpern.
- Bei vorhandener Funktion von Heiz- und Kältekreisen, die Überprüfung von Heizkörpern und Kühldecke (Laserthermometer/Wärmebildkamera).
- Lage und Bestückung von Bodentanks.
- Überprüfung des Sicherheitskonzeptes – Vorhandensein von Zutrittskontrolle (Zuko) bei den notwendigen Räumen.
- Sicherstellung von Schutzeinrichtung der Patch- oder Serverräume vor Sprinklern oder anderen wasserführenden Leitungen.
- Subjektive Bewertung oder Messung von Schallemissionen durch die Lüftung.
- Feststellung von Restarbeiten.
- Bei funktionierender Lüftungsanlage, ggf. stichprobenhafte Kontrolle durch Rauchrohre.
- Überprüfen ob die Sanitärgegenstände angeschlossen sind (Wasserhähne/Spülmaschinen).
- Funktion von WT/WC/Küchenspülen.
- Überprüfung der Leistungen von Durchlauferhitzern mit den Mietverträgen.
- In den Technikzentralen die zur Versorgung von Flächen der Mieter dienen, die Einhaltung der Montagevorschriften.
- Überprüfung von Zähleinrichtungen nach dem Zählerkonzept.
- Sichtung von Unterverteilern.
- Sichtung hinsichtlich des Stands der Inbetriebnahme.
Spätestens wenn Sie eingezogen sind und die Mietflächen übernommen haben, dann sind Sie als Mieter in der Nachweispflicht, dass technisch etwas noch nie funktioniert hat, oder der Mangel schon vor Einzug bestand. Lassen Sie es nicht so weit kommen und sorgen Sie vor!
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