Lebenszyklusphasen – warum eine nachhaltige Betrachtung der Errichtung für die Gebäudeautomation wichtig ist

Eine nachhaltige Betrachtung der Errichtung ist auch für die Gebäudeautomation dringend erforderlich – um Betriebskosten dauerhaft effizient zu senken. Und wer kann dazu schon nein sagen? Schauen wir uns zunächst einmal die allgemeinen Lebenszyklusphasen genauer an. Unterschieden wird hierbei zwischen der Entstehungs-, Nutzungs- und Verwertungsphase.

Wer hohe Türme bauen will, braucht erstmal ein Fundament – die Entstehungsphase

Innerhalb dieser Phase wird die Projektkonzeption erstellt und daraufhin die Planung aufgebaut. Achtung! – schon hier werden wichtige Grundsteine für das Betreiben des Gebäudes gelegt. Ob das Gebäude der Nutzungsanforderung entsprechend „bedienbar“ und zu betreiben ist, wird innerhalb der Entstehungsphase bestimmt. Ein weiterer Schritt ist die Realisierung, indem zwingend der Soll-/Ist-Vergleich zu führen ist. Dadurch fließen alle notwendigen Festlegungen aus der Konzeption und Planung stetig in den Errichtungsprozess ein. Das Betreiben eines energieeffizienten Gebäudes ist nur so überhaupt möglich!

Welchen Nutzen habe ich davon? – die Nutzungsphase

Die Nutzungsphase bestimmt darüber, dass ein Gebäude genutzt, instandgehalten und modernisiert werden kann. Eine volle Funktionstätigkeit aller technischen Anlagen und eines Gebäudes an sich sind dort zwingend erforderlich. Anderenfalls kommt es schnell mal zu Refinanzierungsausfällen und die angesetzte Rendite kann nicht erreicht werden. Dass die Investitionen einer Immobilie meist über verschiedene Modelle der Refinanzierung abgedeckt und mit Zins- und Gewinnerwartungen hinterlegt sind, ist vermutlich kein Neuland. Kritisch wird es dann, wenn eine Komponente im Gebäude, hinsichtlich der Einsatzzielsetzung, nicht vollumfänglich funktioniert – die geplante Energieeffizienz kann so keinesfalls erreicht werden und hohe Betriebskosten sind im Anmarsch.

Monitoring im Gebäude ist eine Investition wert!

Eine stetige Nutzung des Gebäudes, die den ursprünglichen Vorgaben und Zielsetzungen entsprechen, ist an dieser Stelle mehr als erstrebenswert. Um dies zu erreichen, empfehle ich ein Monitoring bzw. heutzutage auch Technisches Monitoring genannt. Zu diesem Zweck ist es für große Gebäude erforderlich (was meist eh schon so ist), eine Management- und Bedieneinrichtung zu haben – kurz: die MBE, früher auch GLT (Gebäudeleittechnik) genannt. Durch die einheitlichen Bezeichnungen in allen Gewerken, man nennt sie auch Anlagenkennzeichnungsschlüssel bzw. Benutzeradresssystem, können effiziente Arbeitsabläufe im Gebäudebetrieb erzielt werden. Bei Modernisierungen ist die Wahrung des ganzheitlichen Konzepts sowie die Fortführung aller entstandenen Konzepte besonders wichtig. Das Technische Monitoring kann auch ohne MBE/GLT aufgebaut werden, jedoch ist es einfacher, wenn man auf eine vorhandene Struktur zurückgreifen kann und nicht extra Sensoren etc. anbringen muss.

Wie lange ist denn nun die Nutzungsdauer der Gebäudeautomation???

Hierbei hilft ein kurzer Blick in die VDI2067. Dabei wird allgemein dargestellt, wie lange die rechnerische Nutzungsdauer von einzelnen Komponenten ist. Für:

Die Praxis zeigt: Die meisten Anlagen, die so saniert werden, sind meist +/- 20 Jahre alt und werden dann seitens Steuerungen/Regler sowie MBE/GLT saniert. Die Feldgeräte, Kabel und Schaltschränke bleiben bestehen, da diese noch funktionieren und meistens in einem guten Zustand sind.

«Don´t be trashy!» - die Verwertungsphase

Verkauf, Abriss, neue Projektentwicklung – die Verwertungsphase sorgt dafür, diese Prozesse miteinander zu vereinen und zu bearbeiten. Innerhalb dieser Phase spielt die technische Betrachtung nur noch beim geordneten Rückbau eine Rolle. Entsprechend ist eine Funktionsfähigkeit der noch bestehenden Aufgaben zu gewährleisten, wenn Teilrückbauten stattfinden. Bei allen allgemeinen Lebenszyklusphasen rate ich, sich auf einen Fachmann hinsichtlich der Gebäudeautomation einzulassen – denn für die Betreibung einer Immobilie ist es wichtig, den Nutzungsanforderungen und Nutzerwünschen gerecht zu werden. Viele Betreiberkonzepte sind ohne eine zentralisierte Informationsauswertung der technischen Anlagen, also der Management- und Bedieneinrichtung, gar nicht mehr zu denken.

Wie ist es aus der Sicht des Facility Managements?

Die Lebenszyklusphasen aus der Sicht des Facility Managements sollten im besten Fall den Bedürfnissen des Betreibers entsprechen. Warum? Weil dadurch zwei Fliegen mit einer Klappe geschlagen werden – die Bedarfsermittlung ist so mit Nutzungskonzepten hinterfragt und die Entwurfs- und Ausführungsplanung mit möglichen Kostenreduzierungen gekoppelt.

Um ein Gebäude technisch, kaufmännisch und infrastrukturell gemäß den Anforderungen des Gebäudeeigentümers betreiben zu können, sind alle genannten Punkte eine zwingende Voraussetzung!